7 הבדלים בין רכישת בית במכירה פומבית לעומת מכירה מסורתית

עבור רוכשי דירה ראשונה, עמידה בתקציב היא קריטית. למרות שזה מפתה לבזבז בית חלומות, קונים נלהבים צריכים לזכור שהרבה יותר נכנס לתקציב דיור מאשר המחיר המבוקש של הבית. הקונים צריכים להתחשב גם בתשלומי משכנתא, ארנונה, עלויות תחזוקה ואפילו פרויקטים אופציונליים כמו שיפוצים וגינון.

מכיוון שתקצוב וחיסכון לעתיד הם מרכיבים מרכזיים בבעלות על בתים, על רוכשי גרינהורן לבחון מגוון שיטות לרכישת בית כדי לראות איזו מהן מתאימה ביותר לתקציב ולמטרות שלהם.

אפשרות אחת שמושכת קונים רבים עם כיסים קמוצים היא רכישת בית - מעוקל או לא במצוקה - במכירה פומבית, שבה מציעים מחליטים כמה שווה הבית ויכולים לצאת עם כותרת ביום המכירה הפומבית.

"ההתרגשות לזכייה בבית במחיר נמוך מאוד היא מה שגורם לבעלי בתים ומשקיעים לחזור למכירות פומביות", דובר מטעםRealtyTrac, שעוקב אחר מאפיינים מעוקלים ומאפייני ברירת מחדל, אומר ל-Mashable. "זה דומה לקניות אצל קמעונאי מוזלים ולהסתכל על הפריט המדויק שאתה רוצה לפני שמישהו אחר בחנות יכול להגיע אליו."

להלן ההבדלים העיקריים בין רכישת בית במכירה פומבית לבין רכישת בית בשוק הפתוח, כך שתוכל לראות איזו אפשרות מתאימה ביותר לתקציב ולתוכניות ארוכות הטווח שלך.

1. בתים במכירה פומבית נמכרים בדרך כלל תמורת שווי שוק הוגן

קביעת ערכו של נכס בשוק הפתוח כרוכה במספר גורמים אטומים לפעמים, כמו עבור מה נכסים אחרים בקהילה שלו נמכרו לאחרונה, ההיצע והביקוש הנוכחיים באותה קהילה ומה שמאים רואים כיתרונות והחסרונות של הנכס שלך, בין היתר. גורמים. לרוב, סוכן הנדל"ן של המוכר הוא זה שמושך בחוטים.

במכירה פומבית, לעומת זאת, קונים מחליטים מה המחיר ההוגן של נכס.

"אם אתה מעוניין לקנות נכס במחיר שלך, אז מכירה פומבית היא המקום להיות בו", אומרג'ון מקאליסטר, יועץ קרקעות ומוכר מכירות פומביות שבסיסו בדרום קרוליינה.

2. תזדקק למזומן ומימון מראש במכירה פומבית

בניגוד לרישומים מסורתיים, שיכולים לשבת בשוק במשך חודשים (אפילו שנים) ואז להשתקע במשא ומתן מפרך לסגירה, בתים במכירה פומבית נמכרים במהירות. קונים רציניים מגיעים מוכנים עם המחאת הפיקדון שלהם (הסכום משתנה לפי מדינה) ומימון מאושר מראש, כלומר הם יכולים לעזוב את המכרז כבעלי בתים.

"התנאים וההגבלות נקבעים מראש, אז אתה צריך לעשות את כל ההכנות הפיננסיות שלך מראש", אומר מקאליסטר. "הדבר היחיד שעומד לדיון הוא המחיר".

3. בבתים הנמכרים במכירה פומבית יכולים להיות שעבודים בלתי צפויים ומיסים שלא שולמו

כאשר אתה קונה בית בשוק הפתוח, חברות נאמנות של צד שלישי יבצעו את עבודת בדיקת הנאותות כדי לוודא שאין שעבודים או שטרות עומדים על הנכס. עם זאת, במכירה פומבית, הקונה אחראי לבדוק את המטען הפיננסי של הבית. אם יזניחו לעשות זאת, הם עלולים למצוא את עצמם אוכפים עם עשרות אלפי דולרים מהחוב של הבעלים הקודם.

"הרבה פעמים, לקונים בפעם הראשונה במכירה פומבית אין מושג למה הם נכנסים", אומרסווניה גודל, מנהל מחקר כלכלי בזילו. "זו עלולה להיות התעוררות גסה אם אתה מקבל עסקה מצוינת על בית ואז חייב 20,000 דולר ארנונה בחזרה."

4. ייתכן שלא תהיה לך היתרון של בדיקה יסודית עם רישום במכירה פומבית

למרות שמכירות בתים מסורתיות יכולות להימשך חודשים, לוחות זמנים ממושכים יכולים להוות יתרון עבור הקונים. עם יותר זמן לשקול השקעה ולהשלים בדיקת נכס יסודית, בעלי בתים פוטנציאליים יכולים לוודא שהם לא קונים בית עם נזק נסתר בשווי שש ספרות.

"במכירה מסורתית, יש מצב מובנה שמגן על רוכשי דירות", אומר מייקל קורבט,של טרוליהמומחה נדל"ן והמחבר של "לפני שאתה קונה. "ברגע שיש לך מבצע, יש לך שבעה עד עשרה ימים לעשות בדיקה ואם משהו לא בסדר, אתה יכול ללכת משם, לנהל משא ומתן על מחיר טוב יותר או שהבעלים יפתור את הבעיה".

ברשימות מכירות פומביות רבות, במיוחד בנכסים מעוקלים, בדיקות יסודיות אינן מותרות. לעתים קרובות, המוסד המחזיק במשכנתא נותן לקונים פוטנציאליים רק כמה דקות להסתכל על המקום. ללא יכולת לערוך בדיקה והערכת נכס נאותים, קונים נמהרים יכולים בקלות לפוצץ את התקציב שלהם בשיפוץ בית שחשבו במצב טוב.

"ישבו בתים בלתי ניתנים למכירה, מה שמאפשר דחיית תחזוקה וונדליזם שאינם נראים לעין בלתי מזוינת בבדיקה מהירה", אומר קורבט. "אולי אתה מקבל בית בפחות, אבל יכול להיות שאתה מקבל פחות בית."

לרוכשים לראשונה חשוב למנוע הפתעות ולשמור על תקציב שאינו משתנה. הם רוצים להבטיח שהם לא יקחו על עצמם חובות בלי משים כשהם מתחילים.

"אני כמעט תמיד מייעץ לרוכשי הבתים הראשונים שלי להתנות את ההצעות שלהם בבדיקות שונות", אומרדן גרוב, נשיא הקבוצת פריים נכסיםבבוסטון. "רובם זוכים לשירות הטוב ביותר על ידי ידיעה מלאה מה הם רוכשים כדי שיהיה להם שקט נפשי".

5. מכירות פומביות נשלטות בדרך כלל על ידי מפתחים ומשקיעים מקצועיים

בעוד שהשוק הפתוח מלא בקונים אחרים ובסוכנים שלהם, מכירות פומביות מושכות בדרך כלל משקיעי נדל"ן ויזמים נבונים. לרשות אנשי המקצוע הללו עומד צוות של מומחי שיפוצים והם יודעים -- עד כדי טי -- כמה יעלה להם לשפץ בית מעוקל וכמה יהיה שיעור התשואה שלהם.

"הם מרגישים שהם יכולים לקנות נכס במחיר מסוים, להשקיע בו כמות מסוימת של עבודה ולמכור אותו או לשכור אותו ברווח", אומרBankrate.comאנליסט פיננסי ראשיגרג מקברייד. "ככל שהם עושים יותר מכירות פומביות, כך הם משתפרים בחישוב עלויות תוך כדי תנועה."

לפני שהם יוצאים נגד סנפירים מנוסים, קונים מתחילים צריכים לעשות שיעורי בית בנכס. הם צריכים לקבוע אם חייבים כסף על הבית, אם יש שעבודים נגדו ומה המחיר של הפיכתו למגורים.

6. במכירות פומביות של בתים, הקונים אחראים על כל המחקר והתכנון הפיננסי

במכירת דירה מסורתית משלמים לסוכני הנדל"ן עמלה מהמוכר. עם זאת, במכירה פומבית, סוכני נדל"ן נוכחים לעתים רחוקות מכיוון שדמי המכרז בדרך כלל מגיעים לבית המכירות הפומביות.

אם קונים בפעם הראשונה רוצים להפוך לשחקנים במשחק המכירות הפומביות, הם צריכים להפוך לסוכן נדל"ן משלהם, ללמוד על שוק הדיור, הביקוש השכונתי וסוגיות משפטיות סביב מכרזים. הם גם צריכים לקחת את המושכות על כל תכנון פיננסי שסוכן יעזור להם בדרך כלל.

"לבית יש הרבה יותר עלויות מהמשכנתא שלו", אומר גודל. "יש ארנונה, עלויות תחזוקה, שירותים ואפילו מכסחת הדשא. אנשים לא בהכרח מתחשבים בזה, אבל סוכן יכול לתאר לך את הכל".

7. המכירות במכירות פומביות הן סופיות

"מאוד אהבנו את הבית, אבל בסופו של דבר הבנו שזה יפוצץ את החסכונות שלנו, כולל קרן המכללות לילדים שלנו, בשני העשורים הבאים".

סוכנים שמעו הכל, והם רגילים שלקוחות מפקירים את ההפקדות שלהם וחוזרים מסיבות כמו האמור לעיל.

במכירה פומבית, לעומת זאת, אין דרך חזרה על נכס שזכית בו, גם לאחר שמצאת תיקונים בשווי 100,000 דולר ו-50,000 דולר במיסים.

"במכירה פומבית, ברגע שהחבקים יורדים, אין מנוס", אומר קורבט.

למידע נוסף על רכישת בית במכירה פומבית, ראה את הסרטון המועיל הזה: